Was ist der Zeitwert einer Immobilie?

Wenn ich meine Immobilie heute verkaufen würde, wieviel Geld würde ich dann dafür bekommen? Diese Frage beantwortet der Zeitwert. Er sagt aus, was die Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt für einen Marktwert hat und wird darum synonym mit „Verkehrswert“ gebraucht. Der Zeitwert kann mit verschiedenen Berechnungsmethoden ermittelt werden, die jeweils ihre Vor- und Nachteile haben.

Beim Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise anderer Immobilien betrachtet, die dem zu bewertenden Objekt möglichst ähnlich sind: Sie befinden sich in der gleichen Stadt oder Region, haben eine ähnliche Größe, Ausstattung, Lage und ein ungefähr gleiches Alter. Je individueller oder untypischer für die Gegend die zu bewertende Immobilie allerdings ist, desto ungenauer wird mit dieser Methode das Ergebnis.

Das Ertragswertverfahren basiert den Wert einer Immobilie auf den möglichen Gewinn, der sich damit erwirtschaften lässt. Hierbei werden Mieteinnahmen mit Bewirtschaftungskosten, der Restnutzungsdauer und weiteren relevanten Faktoren verrechnet.

Ein drittes Verfahren, das Sachwertverfahren, konzentriert sich auf den reinen Wert des Grundstücks und der Bausubstanz und ist damit in der Regel nicht für reguläre Wohn- und Gewerbeimmobilien geeignet, da hier weitere Faktoren wie Lage und Marktnachfrage eine wichtige Rolle spielen.

Die Formeln für diese Berechnungsverfahren des Marktwertes lassen sich recherchieren, die Anwendung hat es aber in sich. Es empfiehlt sich deshalb, immer einen Profi hinzuzuziehen, da schon kleine Abweichungen bei der Berechnung zu großen Schwankungen im Ergebnis führen können.

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